ΣτΕ: Αποζημίωση για οικοδομικές άδειες δίπλα στο ρέμα Πικροδάφνης
Αποζημίωση μπορούν να διεκδικήσουν κατασκευαστική εταιρεία και συνιδιοκτήτρια οικοπέδου στο Παλαιό Φάληρο, μετά την ανάκληση οικοδομικής άδειας για την ανέγερση δύο εξαώροφων πολυκατοικιών δίπλα στο ρέμα Πικροδάφνης.
Αυτό έκρινε το Α΄ Τμήμα του Συμβουλίου της Επικρατείας με τις αποφάσεις 1177/2026 και 1281/2026.
Η υπόθεση έχει τις ρίζες της στα τέλη της δεκαετίας του 1990. Το 1998, στο πλαίσιο της εφαρμογής του ρυμοτομικού σχεδίου της περιοχής, έγιναν μικροτακτοποιήσεις των οικοπέδων. Έναν χρόνο αργότερα, ύστερα από αίτηση της τεχνικής εταιρείας, καθορίστηκε προσωρινή οριογραμμή στο τμήμα της Πικροδάφνης που περνούσε από το συγκεκριμένο οικοδομικό τετράγωνο.
Με βάση αυτό το καθεστώς, η τότε Νομαρχιακή Πολεοδομία Αργυρούπολης εξέδωσε το 2002 οικοδομική άδεια για δύο εξαώροφα κτίρια. Οι εργασίες, ωστόσο, διακόπηκαν λίγο αργότερα, μετά από καταγγελίες ότι ένα από τα κτίρια βρισκόταν πολύ κοντά στο ρέμα. Ακολούθησε νέα άδεια, η οποία επίσης ανακλήθηκε, και το 2003 έγινε αναθεώρηση της οικοδομικής άδειας.
Παράλληλα, ιδιοκτήτες γειτονικών οικοπέδων προσέβαλαν δικαστικά τόσο την οικοδομική άδεια όσο και την πράξη του 1998 για την τακτοποίηση των ιδιοκτησιών. Εκτός από το ζήτημα της Πικροδάφνης, τέθηκαν και πολεοδομικά ζητήματα, καθώς προβλεπόταν κτίριο ύψους 21 μέτρων αντί 18 και συντελεστής δόμησης 1,6 αντί 1,4.
Η τεχνική εταιρεία έχασε τις σχετικές δίκες σε πρώτο και δεύτερο βαθμό. Το 2008 προσέφυγε κατά του Δήμου Ελληνικού-Αργυρούπολης, στον οποίο είχε περιέλθει η αρμοδιότητα της παλαιάς πολεοδομικής υπηρεσίας, ζητώντας 3,3 εκατ. ευρώ για την περιουσιακή ζημία και 500.000 ευρώ για ηθική βλάβη.
Αντίστοιχα, μία από τις τέσσερις συνιδιοκτήτριες του οικοπέδου στράφηκε κατά του Δημοσίου, της Περιφέρειας και των Δήμων Ελληνικού-Αργυρούπολης και Παλαιού Φαλήρου, ζητώντας 1,25 εκατ. ευρώ για ζημία και 300.000 ευρώ για ηθική βλάβη. Και οι δύο αξιώσεις είχαν απορριφθεί από τα διοικητικά εφετεία, με αποφάσεις του 2017 και του 2019, πριν φτάσουν στο ΣτΕ.
Το κρίσιμο ζήτημα της Πικροδάφνης
Το ΣτΕ έκρινε ότι η οικοδομική άδεια είχε εκδοθεί παράνομα, καθώς δεν είχε προηγηθεί η απαιτούμενη οριστική οριοθέτηση του ρέματος. Το Δικαστήριο επανέλαβε ότι τα ρέματα προστατεύονται ως οικοσυστήματα και ότι η δόμηση ή η τακτοποίηση ιδιοκτησιών σε παραρεμάτιες περιοχές προϋποθέτει οριστική οριοθέτηση.
Ιδιαίτερη σημασία έχει και το θέμα της προσωρινής οριοθέτησης. Σύμφωνα με το ΣτΕ, οι προσωρινές οριοθετήσεις που στηρίζονταν στον Κτιριοδομικό Κανονισμό δεν είχαν την απαραίτητη νομοθετική εξουσιοδότηση. Έτσι, όταν από την εφαρμογή τους προέκυπταν παράνομες οικοδομικές άδειες και ζημία για ιδιώτες, μπορούσε να θεμελιωθεί ευθύνη του Δημοσίου ή του αρμόδιου νομικού προσώπου για αποζημίωση.
Το σημαντικό είναι ότι το ΣτΕ δεν περιορίστηκε στο περιβαλλοντικό σκέλος. Έκρινε ότι οι σχετικές πολεοδομικές διατάξεις δεν υπηρετούσαν μόνο το γενικό συμφέρον, αλλά προστάτευαν και συγκεκριμένα ιδιωτικά συμφέροντα, καθώς επέτρεπαν, υπό προϋποθέσεις, πράξεις εφαρμογής, τακτοποιήσεις και έκδοση οικοδομικών αδειών σε παραρεμάτιες ιδιοκτησίες. Για τον λόγο αυτό αναγνωρίζεται δυνατότητα αποζημίωσης όταν η παράνομη εφαρμογή τους προκαλεί ζημία.
Γιατί έχει σημασία για το Παλαιό Φάληρο
Η υπόθεση παρουσιάζει ένα ιδιαίτερο παράδοξο: το ακίνητο βρίσκεται στο Παλαιό Φάληρο, όμως η υπόθεση συνδέεται διοικητικά με τον Δήμο Ελληνικού-Αργυρούπολης, ως διάδοχο της παλαιάς Νομαρχιακής Πολεοδομίας Αργυρούπολης που είχε εκδώσει τις επίμαχες άδειες.
Παράλληλα, η ίδια η Πικροδάφνη απέκτησε οριστική οριοθέτηση μόλις το 2022, αρκετές δεκαετίες μετά την οικοδόμηση μεγάλου τμήματος της παραρεμάτιας περιοχής. Το 2026 το ΣτΕ, με την απόφαση 258/2026, απέρριψε προσφυγές κατά του Προεδρικού Διατάγματος οριοθέτησης. Η απόφαση συνδέεται και με την υποχρέωση των δήμων να προσαρμόσουν τα ρυμοτομικά τους σχέδια στην οριοθέτηση του ρέματος.
Η νέα νομολογία δεν σημαίνει ότι κάθε ανάκληση οικοδομικής άδειας δημιουργεί αυτομάτως δικαίωμα αποζημίωσης. Αφορά τη συγκεκριμένη κατηγορία περιπτώσεων όπου οικοδομικές άδειες ή πολεοδομικές πράξεις εκδόθηκαν σε παραρεμάτιες περιοχές χωρίς την απαιτούμενη οριστική οριοθέτηση.
Για το Παλαιό Φάληρο, ωστόσο, η υπόθεση έχει ιδιαίτερη σημασία: δείχνει πώς παλιές πολεοδομικές αποφάσεις γύρω από την Πικροδάφνη μπορούν, δεκαετίες αργότερα, να εξακολουθούν να παράγουν σημαντικές νομικές και οικονομικές συνέπειες.
